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Acquérir des parts de SCPI démembrées

Zoom sur une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier

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Le démembrement consiste à diviser le droit de propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit confère un droit d’usage et un droit aux revenus et la nue-propriété un droit de disposer du bien (le vendre après accord de l’usufruitier).

Ce partage peut s’appliquer dans le cadre des SCPI. Ainsi, un investisseur peut se trouver confronté à un choix : acquérir l’usufruit ou la nue-propriété de parts de SCPI.

Acquérir l’usufruit de parts de SCPI

Acquérir l’usufruit de parts de SCPI permet de bénéficier de revenus complémentaires immédiats pendant toute la durée du démembrement. Généralement, l’opération est réalisée pour une durée de 5 ou de 10 ans. L’intérêt majeur d’une telle acquisition est qu’elle s’opère à moindre coût pour l’investisseur, car une part en usufruit représente environ 35 % (pour un démembrement sur 10 ans) de la valeur d’une part en pleine propriété. Avec, en moyenne, un rendement de 5 %, l’opération peut vite devenir rentable pour l’acquéreur.

Acquérir la nue-propriété de parts de SCPI

Le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu pendant la période de démembrement, l’investissement dans la nue-propriété de parts de SCPI s’opère le plus souvent dans une optique de valorisation d’un capital. En effet, cette opération se fait à un prix bien inférieur à celui de la pleine propriété avec la promesse d’être, à la fin du démembrement, plein propriétaire des parts sans coût supplémentaire.

Une acquisition rentable lorsque les parts auront été financées par un emprunt. Avec des taux actuellement bas, le levier sera important. Enfin, l’épargnant pourra espérer réaliser de fortes plus-values en cas de revente ultérieure de ses parts.

Des impacts fiscaux

Un contribuable fortement imposé, généralement redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune, privilégiera un investissement en nue-propriété car les biens grevés d’un usufruit doivent être déclarés pour leur valeur en pleine propriété par l’usufruitier, le nu-propriétaire en étant exonéré.

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