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Immobilier

L’encadrement des loyers d’habitation

Concrétisant l’une des principales promesses électorales du nouveau président de la République, un récent décret vient limiter la hausse des loyers pouvant intervenir lors de la relocation d’un logement après le départ de son occupant ou lors du renouvellement du bail d’un locataire en place.

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Une augmentation plafonnée

Depuis le 1eraoût 2012, la hausse des loyers des logements vacants reloués est désormais limitée à celle de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. Il en est de même pour les contrats de location renouvelés entre le 1eraoût 2012 et le 1eraoût 2013. Il ne peut en effet y avoir, dans ce cas, de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision prévue au contrat dans la limite de la variation de l’IRL.

Précision :
ce dispositif ne vise que les logements loués nus et utilisés à titre de résidence principale par les locataires. Les locations meublées et les locations saisonnières ne sont donc pas concernées.

Étant précisé qu’en cas de vente d’un logement destiné à la location mais vendu libre d’occupation, le nouveau propriétaire n’est, semble-t-il, pas tenu de se référer au dernier loyer pratiqué par le précédent propriétaire avant la vente. En revanche, en cas d’achat d’un logement occupé, il y aura transfert du bail au profit du nouveau propriétaire qui sera alors soumis au plafonnement.

Les baux concernés

L’encadrement des loyers concerne les baux d’habitation, ainsi que les baux « mixtes », c’est-à-dire ceux qui servent à la fois à l’habitation des locataires et à l’exercice de leur profession.

Les agglomérations visées par le dispositif

Ce dispositif concerne 38 agglomérations (et leurs communes avoisinantes), dont 27 situées en métropole, dans lesquelles des tensions anormales du marché locatif sont constatées, à savoir :

- en métropole (Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Douai-Lens, Forbach, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon et Toulouse) ;

- en outre-mer (Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul et Saint-Pierre).

Les dérogations prévues en faveur du propriétaire

Lorsque le bailleur réalise, avant de conclure une nouvelle location, des travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes, il est en droit de réclamer au nouveau locataire un loyer plus important. Pour cela, le montant des travaux doit au moins être égal à la moitié de la dernière année de loyer. Étant précisé que cette hausse ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Une dérogation est également prévue pour les logements dont le loyer était manifestement sous-évalué. Le bailleur peut, dans ce cas, en réévaluer le montant sans que la hausse puisse toutefois dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers du voisinage (pour des logements comparables) et le loyer sous-évalué ;

Exemple :
lorsque le loyer du voisinage est en moyenne de 700 € et que le loyer du logement concerné est de 550 € (l’écart constaté est de 150 €), le relèvement du loyer sera de 75 € maximum.

- une majoration annuelle de loyer équivalant à 15 % de la valeur des travaux TTC, dans le cas où, depuis le dernier renouvellement, le bailleur a réalisé des travaux d’un montant au moins équivalant à la dernière année de loyer.

Exemple :
un propriétaire qui loue un appartement pour un montant de 950 € par mois a réalisé des travaux pour une somme de 13 500 €. Étant donné que cette somme est supérieure à la dernière année de loyer (11 400 €), ce propriétaire sera en droit de majorer le loyer d’un montant de 168,75 € par mois (soit 15 % du montant des travaux).
Les informations à la disposition du public

Le ministère de l’Égalité des territoires et du Logement met à la disposition des particuliers, sur son site Internet www.territoires.gouv.fr , un logiciel de simulation leur permettant de calculer l’augmentation maximale des loyers dans les communes visées.

Une mesure temporaire ?

Le dispositif d’encadrement des loyers ne concerne, dans un premier temps, que les logements dont les baux ont été signés entre le 1eraoût 2012 et le 1eraoût 2013. La ministre du Logement, Cécile Duflot, a toutefois annoncé qu’une loi visant à pérenniser ce dispositif pourrait être votée en 2013.

Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012, JO du 21

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